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notaio R. de\
notaio R. de' Passeri

Le menzioni urbanistiche negli atti notarili

La consulenza di Rolandino de’ Passaggeri, fondatore del moderno notariato (1215-1300)
Un argomento di particolare importanza per le compravendite immobiliari e quello delle menzioni urbanistiche da inserire nei rogiti notarili. Si tratta dell’obbligo di riportare sugli atti relativi a beni immobili, gli estremi delle autorizzazioni comunali in virtu delle quali si e proceduto alla edificazione del bene oggetto del contratto. La normativa in questione trae origine dalla Legge 28 Febbraio 1985 n. 47, quella del primo condono edilizio, che ha responsabilizzato Notai e soggetti di compravendite immobiliari. In altre parole il legislatore del 1985, imponendo l’obbligo di far emergere negli atti pubblici di compravendita la “storia” edilizia e urbanistica delle case, ha inteso contribuire alla lotta all’abusivismo edilizio, prevedendo l’incommerciabilita di fatto di quegli immobili caratterizzati da gravi difformita rispetto ai titoli autorizzativi o, addirittura, del tutto privi di autorizzazione. Si e inteso cosi contribuire a un cambiamento della mentalita comune, mediante la svalutazione di quegli immobili difformi dal progetto approvato o del tutto privi di una concessione originaria, diventati improvvisamente privi di mercato poiche impossibilitati a superare l’esame di conformita edilizia contestuale all’atto di vendita. Dopo 25 anni l’auspicato cambio di mentalita e avvenuto, poiche, adesso, il concetto di regolarita edilizia delle case e davvero penetrato nel dna della gente comune, la quale, giustamente, pretende, quando compra una casa, la totale conformita urbanistica ed edilizia del cespite desiderato.
 
Passando al concreto, il venditore di un immobile si trovera di fronte alla richiesta, del Notaio rogante, di copia di tutti i provvedimenti autorizzativi del bene: le licenze edilizie per il periodo che arriva fino al 1977, le concessioni edilizie per il periodo dal 1977 a 2001 e i permessi di costruire dal 2001 ad oggi. Tali provvedimenti possono essere stati emessi anche in variante a provvedimenti precedenti. Altro provvedimento importante e la Denunzia di Inizio Attivita (cosiddetta D.I.A) mediante la quale si procede normalmente a modifiche urbanistiche di rilevanza minore (ristrutturazioni e piccole modifiche). Mentre le licenze, le concessioni e i permessi devono essere emanati per poter successivamente costruire, per la D.I.A. e previsto il decorso di un termine di 30 giorni dal deposito del progetto che si intende realizzare, decorsi i quali, in assenza di opposizioni da parte del Comune, si potra aprire il cantiere. Non possono non citarsi poi i condoni edilizi che, in tre occasioni diverse, nel 1985, 1994 e nel 2003, hanno consentito di sanare determinati abusi mediante il versamento di somme a titolo di oblazione. Tali condoni consistono in vere e proprie domande di sanatoria, con le quali il legislatore ha sancito la possibilita di rogitare, a condizione di citare gli estremi dei versamenti delle oblazioni dovute. Al momento attuale molte di queste domande presentate nei detti anni sono ancora pendenti ed e quindi consigliabile ai proprietari attivarsi per farsi emettere dal Comune il provvedimento finale, al fine di poterlo citare nei futuri atti di vendita dell’immobile.
 
E importante sottolineare che non e necessario menzionare negli atti gli estremi dei provvedimenti precedenti al 1 settembre 1967. Laddove quindi l’inizio della costruzione del fabbricato interessato risalga a prima di tale data, sara sufficiente rendere in atto una dichiarazione giurata che attesti tale circostanza. L’anteriorita al 1967 tuttavia non e sinonimo di regolarita urbanistica, ma solo di maggiore snellezza per la vendita, in quanto ci si risparmia ricerche di vecchie autorizzazioni che possono a volte risultare anche difficili. E comunque buona norma per chi compra incaricare un tecnico che verifichi la conformita dello stato di fatto rispetto all’ultimo progetto approvato dal Comune, anche se questo risalga a un periodo precedente al 1967.
 
Va ricordato che la menzione in atto dei provvedimenti autorizzativi dell’immobile non deve essere in alcun modo omessa, a pena di nullita dell’atto, che potra essere sanato solo con un atto successivo che riporti le notizie dimenticate. Da ultimo, non puo non citarsi il certificato di abitabilita, denominato ora di agibilita. Per quanto la sua esistenza non condizioni la validita dell’atto come per le menzioni urbanistiche, fa certamente parte, per costante orientamento della giurisprudenza della Corte di Cassazione, dei documenti che il venditore deve consegnare all’acquirente, fatta eccezione per il caso in cui quest’ultimo esoneri espressamente il primo da tale obbligo per specifiche motivazioni da riportare in atto.
 

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