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La nuova fiscalità dei trasferimenti immobiliari
notaio R. de\
notaio R. de' Passeri

La nuova fiscalità dei trasferimenti immobiliari

Pescara, 10/04/2014


La consulenza di Rolandino de' Passaggeri, fondatore del notariato moderno (1215-1300)

Lo scorso 1 gennaio sono state introdotte rilevanti novità nel regime impositivo applicabile, ai fini delle imposte indirette, agli atti al titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari. Tali novità sono state previste dal decreto legislativo 14 marzo 2011 numero 23 articolo 10, successivamente modificato con vari provvedimenti, dei quali, da ultimo, la legge di stabilità 2014.
Tale riforma intende perseguire evidenti finalità di semplificazione e di riduzione del numero delle aliquote, nell'ottica di un riordino della materia. Con l'occasione il legislatore ha inteso anche migliorare il carico fiscale riducendo la stessa percentuale applicabile ai trasferimenti.
 
In particolare sono state individuate solo tre aliquote: quella del 2% applicabile ai trasferimenti immobiliari che beneficiano delle agevolazioni prima casa, quella del 9% applicabile ai trasferimenti immobiliari ordinari e quella del 12% applicabile ai terreni agricoli. La riduzione delle aliquote (dal 3% al 2% per la prima tipologia, dal 10% complessivo al 9% per la seconda tipologia e dal 18% complessivo al 12% per la terza) è in parte mitigata dall'applicazione obbligatoria del minimo di mille euro per ogni atto negoziale. Quest'ultima previsione, tuttavia, penalizza le transazioni minori, quelle cioè caratterizzate da un valore catastale che genererebbe un'imposta di importo inferiore a tale soglia minima e ciò ovviamente ha suscitato forti perplessità tra gli operatori. Altra importante novità è costituita dall'applicazione di due imposte fisse ipotecarie e catastali di 50 euro in luogo delle precedenti di importo pari ad 168 euro ed anche in sostituzione del bollo e diritti di trascrizione e voltura.
 
Ai miglioramenti fiscali sopra esposti fa, inoltre, da contraltare anche l'eliminazione di quasi tutte le agevolazioni fiscali precedentemente previste, con la sola eccezione delle agevolazioni di prima casa, per la piccola proprietà contadina, per i trasferimenti in materia di separazione e divorzio, in materia di conciliazione giudiziale. Tra le agevolazioni più significative ormai soppresse devono essere segnalate quelle per i trasferimenti di beni culturali, di terreni ricadenti piani particolareggiati, di beni in zone a destinazione urbanistica di recupero, quelle per i trasferimenti in favore di Onlus.
 
Per capire la portata della riforma fiscale in oggetto è utile riportare qualche esempio:

1) La vendita di un immobile abitativo del valore catastale di 100mila euro venduto da privati ed acquistato con le agevolazioni prima casa avrebbe scontato nel 2013 imposte (di registro, ipotecarie e catastali, bolli e diritti) di importo complessivo pari ad 3.656 euro, mentre oggi è soggetto al pagamento di 2.100 euro (per imposta di registro e tasse fisse ipo-catastali).
 
2) La vendita di un immobile abitativo del valore catastale di 100mila euro venduto da privati ed acquistato senza agevolazioni prima casa avrebbe scontato nel 2013 imposte (di registro, ipotecarie e catastali, bolli e diritti) di importo complessivo pari ad 10.320 euro, mentre oggi è soggetto al pagamento di 9.100 euro (per imposta di registro e tasse fisse ipo-catastali).
 
3) La vendita di un terreno agricolo del valore catastale di 50mila euro avrebbe scontato nel 2013 imposte (di registro, ipotecarie e catastali, bolli e diritti) di importo complessivo pari ad 9.320 euro, mentre oggi è soggetto al pagamento di 6.100 euro (per imposta di registro e tasse fisse ipo-catastali).
 
E' importante infine sottolineare che le significative novità sopra esposte si applicano solo ai trasferimenti immobiliari onerosi assoggettati ad imposta di registro, con la conseguenza che non vi è stata alcuna modifica per le donazioni e per gli atti soggetti ad Iva (come ad esempio le vendite dei costruttori) fatta sola eccezione per l'aumento dell'imposta fissa di registro (applicabile alle dette tipologie di atti) che è stata elevata da 168 a 200 euro. Le tasse, pertanto, applicabili alla vendita di una casa da parte di un'impresa costruttrice (soggetta ad Iva, da pagarsi come noto al costruttore) sono state di fatto incrementate da 824 a 920 euro.

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