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Il contratto preliminare di compravendita
notaio R. de\
notaio R. de' Passeri

Il contratto preliminare di compravendita

La consulenza di Rolandino de’ Passaggeri, fondatore del notariato moderno (1215-1300)

 
Pescara, 29/04/2015

Il contratto preliminare, detto anche co­munemente compromesso, è l’accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipu­lare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Il preliminare vie­ne stipulato quando non è possibile, per qualsivoglia motivo, la vendita immediata, come, ad esempio, la necessità di con­trarre un finanziamento, al fine di impegna­re giuridicamente le parti durante il tempo necessario per risolvere le problematiche.
 
Normalmente il contratto preli­minare viene sottoscritto dalle parti pri­vatamente con l’ausilio di un’agenzia im­mobiliare o di un notaio (in veste di mero consulente), che aiutano i contraenti nella redazione del testo da sottoscrivere. È an­che possibile affidare completamente la pratica ad un notaio che provvederà non solo alla redazione del testo, ma anche alla successiva autentica delle sottoscri­zioni e registrazione del contratto stesso.
 
Qualora le parti si avvalgano di un’agenzia immobiliare sarà onere di quest’ultima curare la registrazione del contratto preliminare presso l’Agenzia delle Entrate. Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sot­toscrizione. Per la registrazione è dovuta l’imposta fissa di registro di 200 euro, in­dipendentemente dal prezzo, e l’imposta di bollo pari a 16 euro ogni quattro faccia­te di 25 righe e co­munque ogni 100 righe scritte. Quando il contratto prevede il pagamento anticipato di somme di de­naro in favore del promittente venditore è dovuta l’imposta proporzionale di registro dello 0,50% sulle somme previste a tito­lo di caparra confirmatoria e del 3% del­le somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita o di caparra penitenziale, anche qualora tali somme fossero dovute successivamente alla firma del contrat­to, nel periodo che precede la stipula del contratto definitivo. Qualora dal testo del preliminare non si evinca chiaramente la qualificazione delle somme versate anti­cipatamente dal promissario acquirente, le stesse saranno considerate acconto di prezzo.
 
Tali ultime imposte potranno esse­re detratte dall’imposta di registro dovu­ta in sede di registrazione del contratto definitivo. Qualora l’importo delle imposte versate detraibili in sede di registrazione del contratto definitivo sia superiore alle imposte dovute per tale ultimo contratto, il contribuente avrà diritto di ottenere il rimborso della maggiore imposta propor­zionale versata in sede di registrazione del preliminare, da richiedersi entro tre anni dalla registrazione del definitivo.
La legge prevede che, qualora il contratto preliminare (non autenticato) sia interamente soggetto ad Iva, non vi sia l’obbligo di registrazione dello stesso nei 20 giorni successivi alla stipula. Ciò ac­cade nell’ipotesi di vendita di immobili di nuova costruzione da parte di imprenditori individuali o società. Qualora si preveda la corresponsione di somme anticipate a titolo di acconto, esse dovranno essere fatturate e sconteranno l’Iva. L’obbligo di registrazione, tuttavia, riemerge nell’ipotesi in cui nell’ambito del contratto stesso vi siano pattuizioni di per sé non assoggettabili ad Iva ma ad imposta di registro, come ad esempio la previsione di caparre confirmatorie e di caparre penitenziali. L’agenzia delle en­trate ha, tuttavia, chiarito che qualora una somma anticipata sia versata, allo stesso tempo, a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo, la stessa non sconterà l’imposta di registro ma dovrà essere as­soggettata ad Iva e fatturata.
 
I mediatori immobiliari hanno l’ob­bligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. Tale obbligo si estende anche ai casi di proposte di acquisto accettate dai clienti venditori, quando le clausole in­serite dello schema di proposta siano di per sé sufficienti a determinare la conclu­sione di un contratto preliminare di com­pravendita.

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