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notaio R. de\
notaio R. de' Passeri

Tutti gli adempimenti necessari per vendere casa

La consulenza di Rolandino de’ Passaggeri, fondatore del notariato moderno (1215-1300)
Negli ultimi anni gli atti di compravendita immobiliare sono stati notevolmente appesantiti dall’aumento delle adempienze da produrre: la normativa intende in tal modo effettuare controlli su abusivismo edilizio, abitabilita, aggiornamento del catasto, evasione fiscale e rendimento energetico.

Ecco in proposito un prezioso riepilogo.
REGOLARITA URBANISTICA:
il legislatore, con la Legge n. 47/1985 ha introdotto l’obbligo di menzionare negli atti di vendita tutta la storia urbanistica dell’immobile oggetto di vendita, con il conseguente divieto di alienazione di quei cespiti che non possano vantare una conformita alla progettazione originaria. Per “storia urbanistica” si intende l’insieme dei vari provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune (concessioni, permessi di costruire, D.i.a., condoni edilizi) successivamente al 1 settembre 1967: quindi per le case realizzate prima di tale data e solo necessario riportare eventuali provvedimenti successivi. E pertanto consigliabile reperire i detti provvedimenti e conservarne copia, verificando, mediante il confronto tra l’attuale planimetria catastale e l’ultimo progetto approvato, che non siano state realizzate opere abusive da sanarsi.
 
ABITABILITA:
anche tale certificato, che attesta la fruibilita del bene dal punto di vista igienico-sanitario, e ormai divenuto indispensabile, perche la giurisprudenza ha chiarito in modo costante come faccia parte dei documenti che il venditore deve consegnare all’acquirente, a meno che quest’ultimo esoneri espressamente il primo da tale incombenza.
 
La normativa nazionale di riferimento e il Testo Unico delle Leggi Sanitarie del 27 Luglio 1934 n. 1265, pertanto sussiste l’obbligo di reperire tale documento anche per una casa, ad esempio, del 1950. Norme piu recenti (D.P.R. 425/1994 e oggi il T.U. 381/2003) hanno previsto una procedura piu snella di rilascio del certificato, mediante silenzio assenso, prodotto automaticamente col decorso di un certo tempo (oggi 60 giorni) dopo la richiesta.
 
CONFORMITA CATASTALE:
e indispensabile, a causa di una recente riforma del luglio 2010 (D.L. 78/2010), che la planimetria catastale depositata in catasto sia perfettamente conforme alla situazione effettiva dell’immobile: la parte venditrice e obbligata a rendere un’apposita dichiarazione di conformita al momento della vendita. Sono tollerate solo difformita che non incidano sulla rendita catastale, ad esempio, lo spostamento di tramezzi che non modifichi il numero dei vani complessivi. E pertanto opportuno tenere aggiornate le planimetrie catastali e farle comunque controllare da un tecnico specializzato.
 
REGOLARITA DEI PAGAMENTI:
la riforma del 2006 (Legge 248/2006) ha introdotto l’obbligo di menzionare nei rogiti le modalita con cui sono stati effettuati i pagamenti del corrispettivo dovuto: pertanto e necessario evitare pagamenti in contanti di importo pari o superiore a 5mila euro, attualmente non regolari, e conservare fotocopia di tutti gli assegni utilizzati per il versamento delle varie tranches di prezzo. Questo vale anche per i pagamenti effettuati in favore delle agenzie immobiliari, delle quali e ora necessario riportare in atto anche i dati identificativi.
 
RENDIMENTO ENERGETICO:
e a regime la normativa, introdotta dal D. Lgs. 192/2005, che ha inteso favorire una cultura del risparmio energetico, in ottemperanza a direttive europee, richiedendo l’elaborazione di un documento, l’Attestato di Certificazione Energetica, che stabilisce il consumo energetico dell’appartamento attribuendogli una classe di appartenenza. Tale documento dev’essere redatto prima della vendita da un tecnico abilitato e consegnato all’acquirente al momento della stipula. Ha validita 10 anni a meno che non si proceda a ristrutturazioni che producano miglioramenti dal punto di vista del risparmio energetico.
 

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